Проект приспособления памятника архитектуры для современного использования

Квартира в здании-памятнике свидетельствует о статусности собственника, однако, при этом влечёт дополнительные ограничения и трудности. При этом владея жилой площадью в здании памятнике, собственник может не беспокоится о сносе здания и наслаждаться изысканным фасадом собственного жилья, и это очевидный плюс.

Перепланировка в памятнике архитектуры вызывает некоторые трудности и занимает длительное время поскольку включает процедуру согласования. Проектную документацию подготовить могут исключительно организации, располагающие лицензией, допускающей к этим работам.

Кроме основного стандартного комплекта документов потребуются дополнительные:

  • Смонтированные фото, демонстрирующие, что перепланировка не затрагивает фасадов и т.п.;
  • Проект приспособления.

На этапе разработки проекта перепланировки в памятнике архитектуры также возможны проблемы в связи с тем, что стены, перегородки, износились. Производить работы необходимо с крайней осторожностью, в проекте должно быть это учтено. Ведь изменение планировки ни при каких обстоятельствах не должно нарушить целостности памятника.

Как узнать точно является ли здание памятником?

Информация о том, является ли здание памятником, пользователи могут узнать на официальном ресурсе Москомнаследия или заказать официальный ответ Москомнаследия  или заказать ответ через нашу компанию.

Этапы согласования проекта

Ниже приведены, условно, последовательность в процедуре перепланировки в памятнике архитектуры:

  • Уточнение статуса здания (если здание не признано памятником, но находится в стадии исследования, то придётся собственнику дождаться определения статуса строения);
  • Разработка проектного комплекта документов;
  • Рассмотрение проектной документации в инспекции жил.ком;
  • Рассмотрение в Москомнаследии (возможно с собственника потребуют подтверждение трёх экспертов, о безопасности проекта);
  • Получение распоряжения на разрешение изменения планировки жилой площади;
  • Оформление и подача заявления на разрешение начала работ.

При подаче заявления на разрешения начала работу потребуются сопутствующие документы (комплект формируется в 3-х экземплярах):

  • копия паспорта собственника жилой площади;
  • проект изменения планировки;
  • справка из банка об ипотеке, при наличии;
  • нотариальная доверенность по необходимости;
  • справка из Мозгаз, в случае если меняется место расположения газовой плиты.

Что может послужить причиной отказа в согласовании проекта

Существует ряд причин, по которым собственник, решившийся на перепланировку жилой площади в рамках памятника культурного наследия получит отказ в согласовании проекта. Отказ получат проекты в следствии, следования которым:

  • ухудшаются собственные жилые условия и условия соседей;
  • нарушаются нормы распределения нагрузки на стенные перегородки;
  • нарушаются показатели устойчивости и прочности стен именно несущих, а также инженерных конструкций;
  • устанавливаются отключающие и регулирующие приборы инженерных сетей, общественного значения;
  • перенос и монтаж радиаторов на балконы или лоджии;
  • объединяется кухня с площадью гостиной.

Также не разрешена перепланировка в аварийных домах.

Для чего не потребуется разрешение?

К счастью, не для всех типов ремонтных работ требуется разрешение. Нет необходимости в согласовании следующих типов работ в доме-памятнике:

  • косметический ремонт;
  • замена покрытий отделки;
  • монтаж или демонтаж встроенной мебели (если факт не отмечен в техническом паспорте);
  • замена инженерного оборудования, с таким же условием отсутствия отметки в техническом паспорте жилой площади;
  • перестановка, монтаж, демонтаж электроплит и других электроприборов;
  • монтаж антенн;
  • монтаж кондиционеров;
  • монтаж наружных сеток;
  • замена материалов балкона, лоджии.

Существуют работы, не требующие разрешения, но предполагают уведомление:

  • перестановка сантехники;
  • закрытие дверных проёмов, перенос;
  • остекление балконов и лоджий;
  • разборка несущих перегородок между квартирами;
  • формирование в несущих стенах.

 

Проект приспособления памятника архитектуры предполагает ряд определённых действий, рассмотрим их поэтапно.

Процесс перепланировки жилых помещений в зданиях, включённых в ЕГР КН РФ, усложнится, и соответственно затянется на более длительный период, в сравнении с любым другим объектом

            Регламентирует позицию – п. 14 в Прил.№1ППМ- 508. Указанный пункт описывает необходимость согласовать перепланировку помещения с органами государственного надзора проект приспособления памятника для эксплуатации его, как жилую площадь.

            Что предусматривает процедура создания проекта

 

Чтобы подготовить проект приспособления памятника для обновлённого планирования и использования помещения необходимо произвести определённый объём работ:

  • Анализ и исследование;
  • Научные обоснования;
  • Проектирование.

Комплекс действий направлен на создание определённых условий, чтобы объект культурного наследия мог быть использован по усмотрению собственника, но при условии, что основные его особенности (являющиеся ценными с точки зрения наследия нации) не будут изменены или утрачены. Не должны быть нарушены (утрачены), в том числе, и части, которые подлежали реставрации.

            Подробности отражены в ФЗ №73 от 25.06.02 г., см. ст.44 "Об объектах культурного наследия...".

            Возможен отказ в перепланировке, в случае, когда жилое помещение является мемориальным, с точки зрения истории, и его планировка несёт культурную ценность, либо может изменить внешний вид памятника, либо повлечь утрату в контексте размеров исторически ценной площади.

Что крайне важно учесть в создании проекта приспособления памятника

 

Проект приспособления памятника (планирование жилой площади) должен учитывать не только индивидуальные пожелания собственника жилой площади. Должны быть сохранены ключевые характеристики, которые являются основание причислять объект к списку культурно-исторических ценностей и охранять в государственном масштабе.

            Для собственника важно предварительно знать отнесён ли объект к объектам исторического значения. Существуют интернет-порталы, где опубликована актуальная информация в этом вопросе.

Согласование проекта

            Описанный проект проходит в обязательном порядке согласование в Москомнаследии – это государственная организация (департамент) занимающаяся вопросами культурного наследия столицы.

Разрешение на перепланировку предоставляют две инстанции в указанной последовательности:

  • Москомнаследие;
  • Мосжилинспекции.

Процесс согласования включает:

  • Подача заявления в Москомнаследие на формирование заключения о допуске к проведению перепланировки, в помещении, относящемся к списку объектов наследия нации – срок рассмотрения 15 дней;
  • Оформление официального акта об охранном обязательстве собственника, предполагающее определённые ограничения и обязательства со стороны собственника (содержание объекта в указанном департаментом состоянии, осуществлять в срок ремонтные работы всех коммуникаций, допускать сотрудников департамента к проверкам объекта в установленные сроки и внепланово);
  • Оформление акта технического состояния объекта, содержащего информацию о конструктивных особенностях, коммуникациях, декоре.

Для всех описанных документов существует утверждённая департаментом форма. Найти утверждённые бланки возможно на официальном сайте Департамента.

 

            Все описанные работы могут проводится исключительно юридическими лицами, имеющими лицензию на оказание подобных услуг.