Аренда части объекта недвижимости: правовое поле

Аренда части помещения или здания

В последние десятилетия нормой и актуальной формой эффективного доходного оборота своего имущества стала сдача в аренду не целого здания или помещения, а его части. Процедура эта имеет ряд специфических особенностей, особенно если оформление аренды планируется на несколько лет вперед. В нашем материале мы расскажем, как в рамках действующего законодательства проходит индивидуализация части недвижимого имущества.

Согласно статье 131 Гражданского Кодекса РФ недвижимостью считается всё, что прочно «сидит» на земле. Это здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, участи земли и многое другое, словом всё, что переместить в пространстве без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Что может быть передано в аренду

В соответствии  пунктам 1 и 3 статьи 607 Гражданского Кодекса РФ арендовать в настоящее время можно все объекты недвижимости, которые не теряют своих показателей, характеристик и свойств в процессе их эксплуатации. К таким объектам относятся:

земельные участки;

другие обособленные природные объекты;

здания;

предприятия и другие имущественные комплексы;

сооружения;

транспортные средства, оборудование и т.д.

Как быть, и что такое идентификация?

Представьте, наш организм – одно целое. Но, всё же, состоящее из частей – это конечности (руки, ноги), голова, туловище. Внутренние органы – тоже части, взаимосвязанные, но обособленные. Они отличаются своим назначением и разделены между собой мышечной тканью, их обволакивающей. Также примерно можно и описать принцип идентификации частей объектов, окружающих нас в нашей жизни. Но об это позже.

Законы и другие нормативные акты сегодня дают право приступить к аренде части объекта недвижимости после признания её индивидуально-определенной.

Кадастровый учет части недвижимого имущества происходит в момент внесения в государственный кадастр недвижимости данных об ограничениях (обременениях) вещных прав на здание, помещение, сооружение или участок. Происходит эта процедура в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 7, частью 2 статьи 16, пунктом 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре на основании обращения с целью государственного кадастрового учета части здания, сооружения, помещения с обязательным предоставлением технического плана объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 10 части 2 статьи 7 Закона о кадастре данные, о части недвижимого имущества вносятся в государственный кадастр недвижимости лишь для установления рамок действия определенного обременения прав и в случае, если таковое не распространяется на весь объект недвижимости.

На сегодняшний день существуют документ, регламентирующий порядок ведения государственного кадастра недвижимости. Утвержден он Приказом Минэкономразвития №42 от 04.02.2010 г. Согласно нему и производится учет изменений недвижимого имущества, в том числе учет части таких объектов.

Процедура учета изменений начинается после формирования части помещения или здания и подачи обращения о государственном кадастровом учете осуществляемых преобразований. Заявление заполняется в соответствии с формой, утверждённой приказом Минэкономразвития №529 от 30.09.2011 г. К заявлению прикладывается техплан помещения или здания, в котором отражена образуемая часть объекта недвижимости.

Если часть помещения или здания признается индивидуально-определенной вещью, она может быть арендована. Законодательную основу такой постановки решения регламентирует приказ Минюста №32 от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" и положения части 3 статьи 1 Закона о кадастре.

Основополагающими элементами при определении таких решений и проведения соответствующего учет изменений обычно становятся конструкции помещения или здания:

- потолки

- перегородки

- стены и т.д.

Такой же точки зрения придерживается ФГПУ «ФКП Росреестра». В инструктивных письмах Росреестра от 2012-2013 гг. ставится акцент на порядке идентификации образованной части, а именно описывается возможность такого решения в случае если часть помещение, здания или сооружения ограничена конструктивными элементами и имеет определённое функциональное назначение. Руководствоваться Рореестр рекомендует пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона №38 от 30.12.2009 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". В случае идентификации орган кадастрового учета принимает решение о постановке на кадастровый учет такого объекта недвижимости.

Если планируемая часть здания или помещения не сформирована, т.е. её контур не закреплен строительными конструкциями – объект недвижимости не может быть признан индивидуально-определённной вещью, и, как следствие, поставлен на государственный учет недвижимости. А таком случае орган госучета готовит решение об отказ в госрегистрации. Договор аренды на часть недвижимого имущества после получения указанного документа заключить не получится.

Законодательные барьеры

Часть 5 статьи 1 Федеральныого закона "О государственном кадастре недвижимости" определяет порядок государственного кадастрового учета, согласно которому оформлению подлежат здания, объекты незавершенного строительства, земельные участки, сооружения, помещения. Важно отметить, что при этом части помещения (здания) не идентифицируются как объекты недвижимости, подлежащие отдельному учету в государственном кадастре недвижимости.

В момент составления договора аренды установить имущество, которое передается можно только при условии наличия указанных сведений, которые его устанавливают в качестве объекта аренды. Когда таковые отсутствуют, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а оформляемый договор не может быть заключен. Следовательно, индивидуализация передаваемого в аренду недвижимого имущества необходима.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ обозначил свою точку зрения по этому вопросу в законопроекте "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (Постановление №73 от 17.11.2011 г.). В указанном постановлении подчеркивается, что положение Гражданского Кодекса РФ не накладывает ограничений на право заключения договора аренды части имущества. В случае если права на объекты недвижимости (здания, помещения, участки, сооружения) были уже оформлены за арендодателем, на госрегистрацию договора аренды можно предоставить согласованный сторонами документ, который содержит графическое и/или текстовое описание той части объекта, использование которой будет, планируется арендатором. Отказ в регистрации такого договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Используемые ранее формы кадастровых паспортов не могли полностью отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права. Кроме этого, действовавший до 1 января 2013 года переходный Порядок государственного кадастрового учета, утвержденный Приказом Минэкономразвития России №577 от 14.10.2011 не предусматривал возможности учета части здания, сооружения или участка. Поэтому Позиция Пленума, выдвинутая в 2011 году в части возможности предоставления на государственную регистрацию договора аренды и подписанного документа, содержащего графическое или текстовое описание части объекта имущества, на которое будет распространяется обременение без внесения соответствующих сведений в ГКН на сегодняшний день не актуальна.

Примечание

В настоящее время в формах кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, сооружения или здания, а также участка земли есть возможность для внесения данных о части недвижимого имущества с целью ограничения права. Законодательно формы закреплены приказом Минэкономразвития №831 от 28.12.2012 г.

Согласно нему в соответствующих в графах кадастрового паспорта помещения, сооружения, здания, объекта незавершенного строительства, указывается иные сведения, необходимые для осуществления госрегистрации прав на недвижимое имущество. Подобная информация не является кадастровыми сведениями в соответствии со статьей 7 Закона о кадастре и может быть использована с целью государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества.

 

Итог

Если вы планируется сдать часть вашего имущества в аренду, вам следует провести её обособленность и техническое описание  и осуществить постановку на государственный кадастровый учет.

 

Послесловие

Бывают слﺍучаи, когда стоﺍроны хотят залючить договоﺍр аﺍренды на небольшой сﺍрок. Возникает вопﺍрос, возможно ли идентифициﺍровать в таком сﺍучае пﺍредмет сделки без госﺍрегистрации. По нашемﺍу мнению действﺍующее законодательство говоﺍрит о необходимости офоﺍрмления кадастﺍрового паспоﺍрта во всех ситﺍуациях. Потомﺍу что именно в момент составление техпаспотﺍра и пﺍроведения кадастﺍрового учета объект недвижимости начинает обладать индивидﺍуальными признаками.

 

 

ИМЕЕМ БОЛЬШОЙ ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЙ ОПЫТ ПОСТАНОВКИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЧАСТЕЙ И РЕГИСТРАЦИИ ДОЛГОСРОЧНЫХ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ!

РАБОТАЕМ СО ВСЕМИ ФОРМАМИ СОБСТВЕННОСТИ! .

Оформление технического плана на части:

до 30 м.кв.  - 18 000 РУБЛЕЙ 

от 30 до 100 м.кв. -  25 000 РУБЛЕЙ

от 100 до 200 м.кв. - 45 000 РУБЛЕЙ

более 200 м.кв. - индивидуальные условия

м. Курская Мельницкий переулок д.1

Бизнес центр "Мельницкий" офис 416

       8 925 549 52 82

     8 495 532 19 43

отправить предварительный запрос: info@soglasovanno.ru

 

                                                                  ВЕРНУТЬСЯ НА ГЛАВНУЮ СТРАНИЦУ